央行要求满足民营房企合理融资需求

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8月3日，央行召开金融支持民营企业发展座谈会，指出要深入了解民营企业金融需求，为民营企业提供可靠、高效、便捷的金融服务。要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。

民营房企融资将扩容增量。工商银行、建设银行表示，将切实发挥国有大行 " 头雁 " 作用，提升民营企业贷款稳定性，扩大小微企业授信覆盖面，支持民营企业债券承销发行。银行间市场交易商协会表示，将继续加大民营企业债券融资支持工具(" 第二支箭 ")服务民营企业力度，加快债券市场创新，满足民营企业多元化融资需求。

融资难是民营企业发展遇到的重要问题，政府近期发布了支持民营企业发展31条措施，央行此次又主持召开民营企业座谈会，听取民营企业融资方面的意见，表明监管部门在加快落实民企发展31条措施。

从销售情况来看，房企7月的销售额出现幅度不小的下滑。据中指院数据，今年7月，TOP100房企单月销售额同比下降34.1%，环比下降33.8%。2023年1-7月，TOP100房企销售总额为39944亿元，同比下降4.6%。

另据克而瑞数据，7月，TOP100房企业绩规模创近年新低，近7成百强房企单月业绩环比降低，其中36家企业同比降幅超过50%。

上半年房企融资探底

2023年已过半，在销售、融资均不及预期的背景下，6月房企融资规模再度下行。6月份，同策研究院监测的40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计238.5亿元 ，环比下滑1.12%。

房企融资回落的同时，分化也很明显：首先，当前房企融资以人民币为主，其次为美元。6月，外币融资呈现下滑趋势，融资金额为3.9亿元，环比下滑92.94%(上月外币融资55.3亿元)，占融资总额的1.64%。其中，美元融资总额3.9亿元人民币(0.54亿美元)，占融资总额的1.64%，环比上升16.75%。

其次，优质房企和出险房企间分化加剧，境遇大相径庭。一方面，退市风波持续蔓延，*ST蓝光于6月6日摘牌退市，是今年A股首家退市房企，部分H股房企停牌退市进入3个月倒计时;另一方面，在近期市场低迷的状态下，仍有部分房企积极拿地，越秀地产、华润、保利、建发等央、国企，融资渠道通畅，资金储备相对充足。

根据中研普华研究院《2023-2028年房地产投资行业并购重组机会及投融资战略研究咨询报告》显示：

房地产融资遇阻，可见市场对房企有所顾虑，金融十六条延期背后也是保交楼、房企流动性压力等问题推动;另一方面，市场形势不见乐观，也加剧了房地产行业的流动性压力问题。

80家房企融资总量环比回升

2022年11月11日，中国人民银行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(简称《通知》)，从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面，明确了16条支持政策，其中两条政策规定了适用期限。

该《通知》发布实施后，对保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险发挥了积极作用，取得了良好的政策效果。综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定，延长有关政策适用期限。

具体而言，此次政策延期涉及两项内容。一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

二是对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类;对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。两部门要求，各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。

利好房企融资改善和推进保交楼

针对此次政策调整对房地产行业影响，中指研究院企业研究总监刘水分析指出，监管部门根据市场形势及状况，灵活调整政策使用期限，以更好支持保交楼和稳定房地产市场。从调整内容来看，针对支持房企开发贷款、信托贷款等存量融资展期方面，之前“金融支持房地产16条”中明确“未来半年内到期的”，此次调整后为“2024年12月31日前到期的”可以允许超出原规定多展期1年。这意味着，对于房企开发贷、信托贷款等存量融资支持再延长了一年半的时间。

其次，针对延长专项借款支持项目相关人员尽职免责期限方面，之前“金融支持房地产16条”中明确“自本《通知》印发之日起半年内”，此次调整后为“2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资”，同样相当于延长了一年半的时间。

刘水称，根据中指研究院监测数据，今年上半年，房地产企业非银融资总额约4041.7亿元，同比下降16.2%。其中，信用债同比下降7.0%，海外债下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%。此次政策加大力度支持房企融资，可见政策的目的在于保持房地产融资合理适度及保交楼。

回顾2023年上半年，房地产市场整体表现先扬后抑，一季度在积压需求集中释放带动下，市场活跃度提升;二季度，房地产市场再次转弱。刘水分析指出，当前居民置业信心及预期均偏弱，行业整体仍在低位运行。在此背景下，监管部门延长金融支持房地产的有关政策期限，并继续强调因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持。预计相关举措将对稳定市场预期起到积极作用，有助于房企融资改善和推进保交楼。

《2023-2028年房地产投资行业并购重组机会及投融资战略研究咨询报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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